Howard購屋理財資訊網: 房地合一、實價課稅到底怎麼看?

文/江湖

政府這場打房仗打得漂亮，不但獲得人民的支持，還成功的加重賦稅，然而現在一堆投資人在討論的房地合一實價課稅到底內容是甚麼，大家像霧裡看花越看越花。儘管她還沒通過，各位散戶投資人一定要即時關注它。

原本的稅制:(高手請跳過)
原本的房地產買賣稅制是採取房屋、土地分開課徵 (可參考本部落格所寫，買賣房子要繳甚麼稅? 文章) ，所以賣掉房子的時候要繳兩個重要的稅，分別是
1.土地增值稅: 就是你房子持有期間，土地增值的價差他要課你稅

2.財產交易所得稅: 就是你房子持有期間，房子賺到的價差，他要課你所得稅。

但其實這兩個都繳不了多少錢，甚至可以說是很便宜的稅金。有些人賣掉房子繳的土增稅和交易稅可能都還比管理費還要少。

太詭異了，賣掉房子賺了兩、三百萬的不在少數，可是繳的稅卻是少得驚人，到底為什麼?
因為財產交易所得稅可以用政府公告的"房屋評定現值"來申報。

房屋評定現值會不會漲? 會的。但是漲的速度很慢! 而且政府一年才調一次，所以三年前房子買400，今年賣掉，賣550或賣600所課的稅是一樣的，因為今年的房屋評定現值跟你賣多少完全沒關係，就算賣1000萬賺了600萬還是一樣的稅。 (超暗黑)

房地合一後:
未來若房地合一推行(再次強調這是草案，還沒通過)，政府要用實價來課稅，所以三年前，政府推出了一個政策來佈局，就是實價登錄，它存在的終極目標本來就是為了實現實價課稅。政府知道你買多少(因為有實價登錄)，也知道你賣多少(申報所得稅)，這樣你就逃不了。

那到底房地合一後到底怎麼課稅?
簡言之就是建物(房子)和土地一起課稅，以後不分開課徵了，所以只需繳一個稅，就是財產交易所得稅，而且必須使用實價課稅，不能再用房屋評定現值報稅了。

也就是說，我買800，賣1000，賺了200萬，我必須報200萬的交易所得稅。而政府為什麼知道你買800萬? 因為有實價登錄啊。

另外還有一項規則各位得先了解，就是交易所得要先扣掉土地增值稅，以上面的例子來看，如果土增稅算出來要繳10萬元的話，那交易所得課徵淨值就是200 - 10 = 190萬元，是用190萬去計算稅務。這部分是好的，因為你可以扣掉土增稅的部分。

實例計算:
那現在用一個極端的例子來計算好了，假設買了一個房子1500萬元，最後賣了1850元。然後持有期間的土地增值稅是20萬元，所以報稅總共要用多少淨值去報呢? 請看小編算給你看

首先告訴大家，服務費可以報購屋成本來節稅喔，所以收據千萬要留著。
買1500萬付2% =30萬，18500付3% =55萬，總共是85萬。