2018年8月28日 星期二

台北 Vs.台中高雄房地產! 哪一個投資比較好做?




文/江湖
從高雄開始做投資,接著到了台南市,後來搬到台中,終於在今年攻到了台北市與新北市,其實這幾個城市的中古屋投資方法都一樣,但是執行的難易程度卻是不同!


很多的投資客朋友跟我說,台北的房價比較高,倘若以房地產投資的平均獲利“兩成”來看的話,台北的市場真的是比較吸引人,在台北做一間等於在高雄做2~3間的獲利。
但是真的是這樣嗎?


江湖在這邊提供幾個思考點....
高雄雖然也有舊城區,但是大部分都是近30年內開發的,例如:左營高鐵站、漢神巨蛋站這些黃金區域的房子,大部分都是15年到25年之間的,而且通常都是電梯大樓,舊一點的大概就是華廈(有電梯)了 。

1. 屋況通常都還不錯:
記得在高雄時,我只挑20年內的房子看,20年內的房子,只要屋主不要太誇張,屋況都還是非常好衛浴、廚房的狀況都還可以用,你可以用非常低的成本就將它整理得相當不錯。

2.房子都是誰在買:
另一個我們要考量的是,當地人買不買得起
雖然我知道有些房子可以賣給下一手的投資客,但是你要知道,有投資觀念並且敢買房投資的人畢竟佔少部分,但是大部分的人都有買房成家的觀念,所以極大多數的人都有一個夢想,就是擁有一個屬於自己的家。



在外台北地區,台中市、高雄市..等地區。中古屋的房價是大部分的人都負擔得起的。

買一個20年左右的3房2廳、屋況良好、幾乎不需要修繕而且價格在18萬/坪的房子,很容易就找得到了,總價也不過五、六百萬,這是一般家庭甚至年輕人都很容易負擔得起的房價。當地人買得起房,這個市場才是健康的!

因此,如果在台中、高雄投資中古屋,只要你有本事買到25年內、且市價7折的房子,那麼你只要把房子弄乾淨,動用一些巧思,把房子弄得漂亮有型,放到市場上相信不會持有太久!

那台北的情況如何?
台北的房價是外台北地區的3~4倍,你是找不到1000萬以下的電梯大樓的,但是這邊的人民收入卻跟高雄是差不多的,所以如果你想買得便宜那勢必得選擇老公寓了!

所以説,以相同的族群所能鎖定的房子(首購)...
1. 屋況通常都很差
現今台灣爬梯公寓的年份大約都是32年以上了,通常屋況都非常差,需要花許多成本整理,所以如果投資台北的房子,光是整理裝修的成本就高出其他城市幾十萬了!

老公寓地板老舊普遍接受度不高

2. 買得起房的人佔少部分
台北的房價高,台北的首購族,辛苦賺了十年的錢卻只買得起40年的老公寓,在這種情況下,你覺得想要買房的人多還是少?

所以有很大部分的台北工作人口都選擇租房而非買房。因為買房的自備款,都可以讓我在黃金地段租一個不錯的房子10年了。

不過台北的投資市場也不是沒優點...
台北地區的租金投報率非常漂亮。我在南部時,也有考慮過改造套房的操作模式,但是投報率實在不漂亮因此最終都會選擇用轉賣價差來賺資本利得,而其實改造套房的成本,不論南北都是一樣的,可是北部的租金卻是台中的兩倍、高雄的三倍

這意思是說,原本在高雄可以創造12%的現金流ROI,同樣的投資金額在台北卻有36%!這就是為什麼台北的投資市場仍然這麼多活躍的投資客!

但是你得承認,在台北做房地產投資,你需要具備的專業以及資金絕對多過了在外台北地區了!

在高雄,即便我不了解怎麼整理房子,原則上我買便宜、買個全貸、屋況不要太糟,我賣市價還是賣得掉。


但是在台北,買便宜之外,你還得知道怎麼整理幾乎快爛掉的舊房子,而且買全貸之後,你還得花一筆錢整理你的房子,你沒有錢整理或者整理的方式不佳,都會影響到你出租的價格或者是轉賣的速度,所以台北只能買超貸了,所以難度當然也就更高了。

最後我們來整理一下...
如果你想透過房地產投資獲利,你必須選擇一個適合你的市場。
我覺得我很幸運,我是在高雄開始我的投資,因為高雄的房地產真的太簡單。 但是台北的市場迷人之處在於,滿滿的投報率以及高到爆的獲利,雖然人多競爭者也多,但是只要你有能力,搞懂房產投資的邏輯,那你就會是這片紅海中,浮在最上頭的贏家!

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