2016房產週報-第21週

2016房產週報-第21週

同年度有購屋借款利息及房屋租金支出,僅能選齊一申報率舉扣除

2016-05-24 房貸利率連十降 近五年半新低

中央銀行昨（23）日公布五大銀行新承作房貸；因央行連續降息，房貸利率直直落，4月連十降至1.74%，為2011年1月以來，近五年半新低；對於房市景氣，央行經研處副處長吳懿娟說，「看屋的人變多了，感覺上房市有一些回溫」。

央行在3月底的理監事會議上，除三度降息半碼外，也解除多數的房市信用管制措施，對房市買氣確實產生刺激效果。吳懿娟指出，4月五大銀行新增房貸利率下跌，主要原因為央行3月底降息，以及首購族的青年安心成交貸款比重增加、合宜住宅的交屋潮所致。

五大銀行為臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行，合計房貸市占率近四成，因此，五大銀行新承作房貸金額，被視為房市景氣重要指標。央行統計顯示，五大銀行4月新增房貸為358.09億元，為三個月新高，月增11.32億元。

據央行統計，4月五大銀行新增房貸中，青安貸款比重由3月的30.3%增加至37.3%，月增133億元，這代表央行3月底降息、解除大多數的房市信用管制措施後，民眾基於自住需求、下手買房意願激升。

對於目前房市的景氣，吳懿娟說，根據房仲業者的說法，4月看屋人潮變多，5月也有一些遞延買氣，房市感覺上有稍微回溫，房價可能是自住客入手的主要因素。

央行指出，象徵成屋的4月信義房價指數，大台北地區月增率微增，其中台北市月增0.8%、新北市月增0.4%，但與去年同期相較仍為下跌，台北市年減8.5%、新北市年減6.1%。

移轉棟數方面，4月新北市、台中市與桃園市月增率均為正數，但年增率只有桃園市為正數，主要是桃園市有合宜住宅的交屋潮，推升五大銀行的新增房貸金額。

                文章取至房地產  : http://house.udn.com/house/story/5913/1714960

2016-05-27 不跌了！ 台北房價連二升

經歷兩年的整理震盪，房價似乎能量轉強，看到底部。根據住展雜誌昨（26）日公布的最新調查，台北市房價似乎已築底，連續2個月反彈，站穩每坪平均86.3萬元，為最近19個月以來，首度連續2個月上漲。雖然台北市房價似已築底，但部分開價偏高新案，還是與買方拉鋸，面臨有行無市。

住展雜誌企研室經理何世昌昨天表示，台北市房價已連2月反彈，惟必須觀察的是，現在台北市新案還是「有價沒量」，面臨有行無市的拉鋸戰；至於部分讓利、降價到買方「滿足點」的新案，往往創下2個月不到就Clean的慶祝行情。所以，台北市房價真正的底部到了沒？還要再觀察。

住展雜誌昨日公布最新調查顯示，北台灣都會區近1年多來，預售新屋平均成交價格，普遍處於高檔震盪的修正格局，房價是「跌多漲少」；但4月份卻意外大逆轉，呈現「漲多跌少」格局。

其中，台北市、新北市、宜蘭、新竹，4縣市房價，同步反彈；桃園、基隆2縣市，房價微幅下滑。

尤其台北市房價，3∼4月以來已連2個月持續攀升，站穩每坪86.3萬元，創下2016年以來最高點。何世昌表示，這是自2014年9月以來，成交均價首度連續兩個月上漲。

至於新北市，4月房價也同步小幅上揚每坪平均約3,000元，來到每坪平均40.6萬元，漲幅較明顯的區域，包括三峽、汐止、林口，土城、新店、永和則跌幅較大。

反觀房價下跌的縣市中，桃園表現相對弱勢，由於供給量大、建商讓利動作較小，成交價格也逐月下修，從1月的每坪23.6萬元，續跌到4月的23.1萬元。

何世昌表示，桃園房市好壞，決定在建商讓價空間，現在已有建案廣告，打出「降多少由你決定」、「前2年住免錢」的廣告語。雖然桃園房價下挫幅度較明顯，但因為建案普遍有感讓利，反而是成交量較佳的縣市。

至於基隆，雖然房價站穩「2字頭」一段時間，但「1字頭」建案較受歡迎。

何世昌分析，台北市新推出預售案在2月前，讓價意願頗為普遍，所以成交均價一路下修；但進入3月，央行宣布解除房市管制與降息，增添建商信心和降低資金成本，價格於是變得有點「硬」，建商不願意再續降。

何世昌指出，總體來說，北台灣新案房價仍處在修正格局不變；若房價連2季以上攀升，才能確定谷底翻。有些建商若堅持高價，還是可能銷售遲緩，在時間與成本壓力下，預期還是會釋出降價的意願。

文章取至YAHOO奇摩  :https://tw.news.yahoo.com/不跌了-台北房價連二升-215008271

2016-05-28 新北第一圈 600萬有找

實價資料，今年第1季新北一級房市區有不少二房以上物件，成交總價在600萬元以內，全市總計共323件；顯示房市低迷，新北市第一圈便宜屋愈來愈多，小資夫妻輕鬆買房有望。

新600萬元購屋「非夢事」，但這幾年隨中古屋均價站上三字頭，預售屋突破四字頭；除非是小套房，在新北市要買到600萬元一般住宅十分不容易，板橋、中永和、新店等一級房市區更幾乎找不到。

北市早先

不過隨房市反轉，屋主急售物件增多，台灣房屋智庫統計實價資料，今年第1季，扣除小坪數套房、親友及特殊交易後，新北市共有323間房子成交總價在600萬元以內，其中不少位於新北第一圈。

譬如新店區第1季就有25件，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，新店的便宜屋主要分布在安祥路和北宜路二段，也有部分位於市區。

新店平均中古房價三字頭，但600萬以內交易物件，平均成交單價每坪僅約18萬元，堪稱「俗擱大碗」。

張旭嵐表示，一般以為低總價只能買小宅或買老屋，但新店600萬以內的成交物件，平均交易坪數達26坪，有不少是兩年屋齡的物件，如北宜路的「美麗國」社區，總價550萬就買到兩房新屋。

除新店外，三重、汐止、中和、板橋也有不少總價600萬以內的住宅交易，三重便宜宅位於三和路、五華街、汐止在大同路三段、福德一路，中和在華新街、中正路，板橋則是在民生路、漢生東路等市區邊緣也可找到總價600萬元以內的住宅。

文章取至MyGoNews  : http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/117192

2016-05-28北市公宅 龍山寺站「JR捷座」市價七三折

北市府4處公共住宅租金，因並非完全為套房，在2016年5月初調降價格，不過仍因月租金總價偏高遭到詬病，但台灣房屋智庫統計4公共住宅及周邊行情發現，捷運龍山寺站「JR捷座」，平均每月每坪月租金約823.2元，低於鄰近行情27.09％，也就是周邊租金行情的七三折！
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，若以整體平均每坪月租金來看，除了捷運港墘站的「文心移動光城」為949.3元外，其餘三處都在8百多塊，其中和周邊行情價差最多的莫過於龍山寺的公共住宅；反觀位於新北市的兩處公共住宅－捷運小碧潭站「美河市」、捷運台北橋站「冠德美麗台北」－平均每月每坪租金分別約869元與866.9元，與當地租屋市場行情接近，僅略低5％左右，若加上坪數過大使得租金總價高，不容易讓民眾買單。
 
陳炳辰觀察，2016年迄今4處公共住宅周邊平均單坪租金價，捷運龍山寺站附近小套房租件搶手，2016年每月每坪租金小漲0.5％，達1,129元，因此「JR捷座」屋齡僅5年，單坪租金行情823.2元，等於打了七三折，十分建議民眾參考，若以釋出之19坪物件而言，月租金總價15,300~15,800元可享屋況新穎、捷運生活圈的居住品質，而23、24坪的月租也是兩萬有找，值得一租。
 
而美河市是出租坪數選擇最廣的，既有10坪小套房，兩房則有達37坪的選擇，陳炳辰認為，位於新北市捷運小碧潭站的「美河市」，以及捷運台北橋站的「冠德美麗台北」，公共住宅平均單坪租金分別為869元、866.9元，與2016年該區周邊平均每坪租金相比，落差僅4.9％及5.8％，以價格考量的話，要租在這邊多有其他租件選擇！尤其捷運小碧潭站周邊租金行情走降，2016年降幅2.6％，租金議價空間加大，公共住宅出租難脫穎而出。
 

至於捷運港墘站的「文心移動光城」，平均單坪月租949.3元，為4處公宅之冠，不過相較於該區平均每坪1100元的租金行情，如同當初北市府立意打了八五折，稍微舒緩了租屋群負擔。而港墘站區域租屋市場走強，2016年平均單坪租金比起2015年增幅4.6％，陳炳辰說，內湖區居住舒適，加上內科就業人口有增無減，租金恆溫，讓相較市場行情低廉的公共住宅，更具後續吸引力。

文章取至MyGoNews  : http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/117223

2016-05-28北科園區標地 1坪不到百萬

基地面積大 業界對標況樂觀 認標脫有助區域房市回升

台北市北投士林科技園區下周標售三筆住宅土地，由於基地面積大，底價降至一坪不到百萬，不少建商領標；業界對標況樂觀，房仲認為如順利標脫有助區域房市回升。

下周將標售的北科園區住宅土地，鄰近洲美國小與公園第一排，三塊基地面積各約1500、1650、1700坪。今年1月北科不動產標售時一坪底價115萬元，本次調降至98.5萬元，將於下周三(6月1日)開標。

北科不動產表示，今年一月房地合一上路，加上總統大選，是房市最差時刻，標售因此不順；自央行3月解禁房貸後，房市逐漸回穩，部分地區甚至出現小陽春，加上底價調降，目前已有不少建商領標。

台灣房屋資深分析師陳炳辰表示，北科園區位於士林、北投交界，由於是北市最後一塊大型重畫區，有產業規畫，且周圍有磺溪、雙溪以及基隆河，有機會可比照大直打造為水岸生活區，先前業者相當看好。

據指出，早在2009年台北市政府辦理土地徵收之前，就有不少建商卡位買地參與重畫；去年重畫完成發還配地前，也有不少業者向地主協議收購，一坪行情130萬上下，部分甚至喊到160萬至200萬元。

業界原本預料發還土地權狀後，會掀起激烈搶地戰，但去年第四季房市明顯反轉，財團、建商、投資人轉趨保守，搶地戰沒發生，地價反而下修。

不過房仲業認為，北科園區規畫以生醫、資通訊產業為主，預計可創造4萬人就業機會；以內湖科技園區、南港軟體園區發展來看，園區及周邊房市長期看好。

中信房屋天母SOGO加盟店長鄭建志表示，北科園區周邊可分芝山站、明德站、石牌站三個生活圈；附近有SOGO、新光、大葉三大百貨，有榮總、新光等醫院，醫療體系完善，生活交通方便，加上氛圍悠閒，一直是銀髮族退休購屋首選，人口逐年增加，房價相當穩定。

以芝山站周邊來說，目前中古電梯一坪成交行情仍在65萬元上下，相較之前高點下跌並不明顯，明德站一帶的「榮華富貴」生活圈，公寓一坪55萬上下，新電梯一坪約90萬元，這一兩年行情也都保持住。

代銷業者表示，過去兩三個月的市況來看，房市最差的情況已經過去，房價即便再下修，幅度和速度都不會再比之前快，甚至預料多數地區會止跌回穩，購屋人如果已中意的物件，不妨積極議價。

文章取至房地產  : http://house.udn.com/house/story/5886/1725005

2016-05-24聰明點！3件事搞懂你的房屋稅單

拿到房屋稅單除了注意繳納總金額之外，應該先搞懂房屋「使用情形」、「課稅月數」以及「自住條件」三件重要大事，再根據房屋現況誠實以對。若發現有爭議，應即刻向地方稅徵機關查詢。

一、不同用途房屋稅差很大，仔細檢視別當冤大頭
 
繳交房屋稅時，納稅人往往不清楚自己應稅稅率為何?簡單來說房屋稅住家自住稅率最低為1.2％，營業用最低為3％，差距2.5倍。一年相差可達數千元或達萬元以上，如果遇到錯誤，累積下來多繳的房屋稅將相當驚人。信義代書專案經理林以德提醒，拿到房屋稅單務必先看「使用情形」欄，是住家用還是營業用？是不是符合自己的真實狀況？最常見的案例就是購買一、二樓房屋做為住家用，但因為前屋主一樓登記為營業用，所以一樓的部份一直以至少3％的稅率課徵房屋稅，直到跟左右鄰居相比後發現負擔稅額有很大差距，才驚覺稅單上「使用情形」沒有修改。
 
二、房屋稅按月課稅，買賣屋別忘互相找補
 
另外要注意的還有「課稅月數」欄，林以德表示：「房屋稅是持有財產稅，2016年這一期的課徵期間是從2015年的7月1日到2016年的6月30日，因是採按月課稅，所以會依持有時間長短比例來課徵。」一般而言，交屋的時候，承辦代書會依雙方持有的時間長短作稅費的找補；簡單舉例來說，若雙方在3月10日交屋，則代書會請「賣方」將前一年7月1日至當年3月10止，大約是8個月又10天的期間佔全年的比例，按前一期房屋稅額補貼應負擔的部份給「買方」，這一整年的房屋稅就全額由「買方」來繳交，所以買方如果不知道分算這筆費用，就會增加自己的房屋稅負擔。(實務上各稅捐機關會依房屋稅自治條例隨課房屋稅)
 
三、自住條件變嚴苛，持有3戶以上民眾務必檢視稅單
 
最後提醒，自2014年6月起房屋稅條例修改後，針對本人、配偶及未成年子女名下的房屋，針對符合相關條件選擇適用住家自住用優惠稅率1.2％僅限3戶。除了有戶數的限制外，在條件的適用上也比較嚴苛，擁有戶數超過3戶以上的民眾，建議也利用此機會再檢視一下稅單內容。
 
房屋稅繳稅時間到5月31日截止，若逾期繳納會產生滯納金，提醒民眾把握時間，儘快詳實繳納。