也因為考慮結婚，他們開始尋覓自己的第一個家，所謂貨比三家不吃虧，阿崙這四個多月來看了約莫50間房子，終於找到一個地段、金額以及坪數都符合自己需求的好房子，跟女朋友討論過後便跟仲介下了斡旋並約屋主出來簽約。
代書會協助買賣雙放進行合約簽訂、過戶以及後續的貸款等流程，但就在這個時候，出現了一個非預期的困難...貸款不足額。
阿崙這間房子買480萬，他跟未婚妻兩人一起存了100餘萬元的頭期款，他們預期可以貸滿八成，約385萬元。阿崙是技術顧問，月薪7萬，信用良好，沒有負債，可以說是相當好的貸款條件，以收支比來看，7萬薪水要貸款485萬也是綽綽有餘，仲介也拍胸脯表示，絕對可以貸滿八成，但是現在銀行卻表示這間房子只能放款315萬左右(約6成五)，和預期金額整整短少了70萬左右。
頭都剃了一半了，還是得完成他，最後阿崙額外跟銀行申請了信用貸款70萬元，才終於解決這個窘迫的狀況。
一般信用貸款的利息約莫5%~8%，與房貸的2~2.6%相比實在是天差地遠，所以阿崙每個月的利息支出又高出了許多，實在是意外的發展。
為什麼貸款不足額？
其實這種情況天天在發生，房屋仲介在買之前都會保證可以貸滿八成，他們說的其實沒有錯，銀行確實是放了八成的貸款給阿崙，但是不是買賣成交價，而是房屋鑑價的八成。
原理：
關於放款額度，除了貸款人的信用負債比，銀行要借錢給你還必須要看“抵押品”（你的房子）的價值。
當然不會，因為你的抵押品的價值最多就是50萬！如果你沒還錢，銀行扣押你的黃金也才值50萬，這樣銀行不就虧大了？
房子貸款的原理也是這樣的... 銀行收到貸款申請時，會先對房子做完整的評估，甚至到現場去拍照，比較周遭的環境、行情...等。最後銀行會對這個房子打一個分數，這就是它們心中這間房子的價格，而貸款金額就是以這個鑑價的八成來計算的，並不是仲介口中的成交價。
你可以合理的懷疑:
再談深入、灰暗一點，代書每天經手如此多這樣的簽約，難道他不知道貸款可能不足額，所以要先確認?
別傻了，代書一定都知道，但是他也知道，搭配信貸就可以解決，而且成交他才有錢賺，所以如果你沒問，他絕對不會主動提，它們不會找自己的麻煩的。
仲介知不知道?
仲介的目的是成交轉佣金，有良心的其實不多！為了成交賺錢，人人都可以是好演員！
每當類似的事情發生了，仲介只會有兩種反應，
1. 推卸責任給你「是你的信用收入不好」
2. 裝無辜「怎麼會這樣？從來沒遇過這種事。」
有的現在更賤了，在一開始就先打針了，貸款的部分還是要看您的額度和信用。
他說的沒有錯，但是你必須要知道，
這就不一定了，坦白說現在的房屋仲介專業水準參差不齊，強的仲介通常會手癢偶爾參與投資，只要有投資過就會注意到這問題，有些仲介則是只會拿鑰匙帶看，帶完問你要出多少價買，貸款甚麼的她根本不懂。
那強的仲介知道這狀況會先提醒你嗎? 絕對不會，他巴不得你趕快下訂金，最後貸款不足額，他也只會裝傻、皺眉頭然後假裝懊惱，陪你一起責怪銀行不識貨。
這就是醜陋的現實...
拒絕被影響，能不能買自己判斷
1. 如果你擔心貸款不足額事情發生，可以在買賣合約上新增其他合約條款：
「若買方貸款不足成交價80％，且非買方自身信用或負債比影響，則此合約不成立，且不需要支付仲介服務費與地政士服務費。」
在這個故事後，我相信各位已清楚銀行在核貸時，會先經過鑑價，最後才能決定要放款多少錢給貸款人。事實上阿崙確實有貸滿八成，但是是鑑價的八成，並非買賣成交價的八成，銀行評估這間房子的鑑價是390萬元，這是銀行家認定這間房子的價值，而阿崙的貸款條件相當好，因此他們願意放款八成給阿崙，所以是315萬元左右。
清楚了嗎? 並不是仲介所說的成交價480萬八成。更慘的是，阿崙買貴了！
教大家一個話術，下次如果仲介再說同樣的謊話，你就簡單回一句: 那如果我今天買1000萬，我可以貸到800嗎?
建議各位在看房子之前，還是要先估貸款再出價，不然你怎麼知道自己錢夠不夠。
從現在起，改變觀念，
不要想 "我有多少錢可以買房子"
而要想 "這間房我要花多少錢買"
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