瘋狂追求現金流的迷思ART2-「純」現金流產品，房價漲了也跟它無關。

這一篇就是要打破你認為「純」現金流產品，也適合用增值來評估其價值的盲點。
房子只要地段好，增值勢在必行，但是為什麼小編說前一個例子的現金流產品有盲點呢?

(瘋狂追求現金流的迷思-PART1)

好，我承認那個地點還不錯，估且先不管那間透天貴不貴，先前有提到一間套房租8000已經是頂標了，所以6套的總租金收入不會改變，一樣是48000/月。

租金的行情提升，要考量到國民所得，所以在國家基本薪資凍漲的情勢下很難再將租金提高! 再高租客就會出現租不如買的念頭。

時間過去了，房子增值了，小編也不用資深投資人的投報計算方式，咱們用最一般傳統的老阿伯式方式來決定賣多少。

成本950萬的改6套房，咱們設定轉賣掉獲利20%，所以要賣1140萬，現在的網路開價通常都會開得比底價貴個1~2成，所以房仲開價大概要到1358萬，換算一下成交後的投報率是...

年投報率= 

[ (48,000 x 12個月) / 11,400,000 ] x 100% = 5%

投報率算好後，你要考慮這間"純"現金流型資產的主要客群在哪裡。

「啥?!還要分析接手客群喔。」

當然，一個合格的投資人，不管是購買甚麼資產，都必須先知道甚麼時候是買點，甚麼時候是賣點，當然也要知道進場的人是誰，接手的人又會是誰?

假設我不租了，我要賣給誰?

而這個物件，接手的人無庸置疑，絕對是投資客!!
因為這間透天已經被改裝成全套房，沒有客廳，沒有廚房，沒有車位，一般自用需求的人，絕對不會考慮這樣的房子。
唯一肯接手的人，就是想買現金流產品的人，但是...

你賣1,100萬的投報率才5%，去哪生這麼傻的投資客?!
他真的可以去買儲蓄險就好! 

總而言之，你買下這間透天之後會極難極難賣!

所以透天最好的投資方式，就是買入、裝修、轉賣。

一個合格的投資人，在買下的同時就必須先預設賣出的情況，若不能做這樣的預測，那就是不及格的投資人。請認真地對自己的錢負責。

那麼怎麼樣才賣得掉呢?!!

成本在分母，成本越低，投報率越高，一般"純"現金流產品(請注意，我一直強調是純現金流產品，3房兩廳的出租房不算，因為它包含到自助族群)在市面上比較合理的投報率大概是6~8%。 所以只要你的賣價換算後得到這樣的投報率，那麼還會有人願意購買這樣的資產，這種人就是標準的包租公型投資客，有錢但懶得改，買定存，不如買房子招租。

為降低成本唯一的一個方法就是買低總價的公寓、一兩百多萬的公寓、破破爛爛的公寓，才有可能創造出10%以上的投報率。一般若是用舊公寓改裝成出租套房的話，投報有機會作成12~18%，哪怕有一天你不玩了，拿到市面賣，你的投報率漂亮，還是賣得掉。

這才是純現金流產品，正確的投資方式!!

所以問題又回到了....

為什麼房仲報這間要我作改套?? 

不過，還是有盲點，大多數的人不清楚富爸爸現金流裡要傳達給各位的重要觀念!!

這樣的改套物件，確實是為了可以創造出高投報的現金流，但是你們都忘了富爸爸與窮爸爸書裡所揭露的殘酷事實!

嘿嘿別急....小編馬上為你揭露..你懶得想的殘酷事實! 

(叫你看書不看)

未完待續...To be continued

再看一次--> 瘋狂追求現金流的迷失-PART1